Dabei ist der Angebotspreis im Idealfall identisch mit dem letztendlich erzielten Kaufpreis.
Die folgenden Faktoren bestimme den Wert eines Hauses:
Grundstück, Gebäude und Außenanlagen, die „inneren Werte“ wie Ausstattung und verwendete Materialien, Alter und Restnutzungsdauer und natürlilch die Lage und Infrastruktur.
Für den Verkauf eines Hauses ermittelt man am Besten den gesamten Wert, indem man Grundstück, Haus und die Außenanlagen separat betrachtet und nach objektiven Gesichtpunkten bewertet – ein zum Teil schmerzliches (enttäuschendes) Vorhaben.
Für das Grundstück gibt es einen Kennwert, den Bodenrichtwert, der jeweils im Laufe mehrerer Jahre angepaßt wird.
Um das aufstehende Gebäude zu bewerten, sollten - alle auch historische Daten - eines Hauses vorliegen. Gerade bei älteren Häusern fehlen die wesentlichen Unterlagen und müssen zum Teil noch erarbeitet werden.
Im Wesentlichen benötigt man hierzu die Wohnfläche des Hauses, den Brutto-Rauminhalt und die Nebenflächen wie Keller, Abstellräume, Garagen, Carport etc. Sofern noch eine Baugenehmigung mit den Grundrissplänen und Schnitten vorliegen, sind diese Daten zu übernehmen. Gerade bei älteren Häusern, die oftmals im Laufe der Jahrzehnte umgebaut und erweitert wurden, müssen diese Daten erarbeitet werden. Hierzu empfiehlt sich ein Aufmaß und zumindest eine skizzenhafte Darstellung in Form von Grundrissen und Schnitten.
Die inneren Werte
In einem weiteren Schritt ist der Zustand der Haustechnik – Heizung, Sanitär und Elektro - zu bewerten. Gerade in den letzten Jahren haben sich die Anforderungen an die Heizung deutlich verändert, Stichworte sind hier Energieeinsparung, Energieeffizienz und alternative Heizsysteme wie Pelletheizung, Solarunterstützung, Brennwerttechnik bis hin zum Null-Energiehaus.
Ob die energetische Modernisierung eines Hauses wirtschaftlich sinnvoll ist, muß im Einzelfall geklärt werden. Wenn sich die Investition erst in 15 oder 20 Jahren amortisiert stellt sich die Frage nach dem Nutzen.
Ähnliches gilt für die Elektrik des Hauses, die gerade in den letzten 10 bis 15 Jahren durch die Digitalisierung und Zunahme der elektronischen Geräte deutlich höhere Ansprüche stellt. Das betrifft die Zahl der Steckdosen, höhere elektrische Leistungen bis hin zur sternförmigen Verkabelung der Räume mit EDV-Leitungen, Einsatz von BUS-Systemen und Einbruchsicherungen. Selbst die Steuerung eines Hauses per Internet muß heute berücksichtigt werden.
Sanitäreinrichtungen haben heute einen sehr hohen Standard, der mit dem der 60-er und 70-er Jahre nicht mehr vergleichbar ist.
In einem dritten Schritt sollte die Ausstattung des Hauses genauestens beschrieben werden, Art und Zustand der Fußböden, Wände, der Sanitärobjekte, Dämmungen an Wand und Dach, Qualität der Raumaufteilung und Planung. Besondere Einbauten oder Accessoires wie offener Kamin, Holzofen, Einbauküche, Einbauschränke, Lichttechnik etc. sind gesondert zu bewerten. Zusammen mit dem Baujahr des Hauses und der Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich damit eine Restnutzungsdauer (RND).
Das zu bewertende Haus wird dann mit einem Standardhaus und den Normalherstellungskosten im Jahr 2010 und heute verglichen. Für diese Normgebäude ergeben sich fiktive Herstellungskosten einschl. der Baunebenkosten, wobei besondere Bauteile und Einrichtungen gesondert berechnet werden.
